半月談:讓大城市租房多點小確幸_中國經濟網國家經濟門戶

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                半月談:讓大城市租房多點小確幸

                2021年05月10日 08:39   來源:半月談   

                  從備受資本追捧到頻頻爆雷,長租公寓一直受到社會廣泛關注。我國長租房市場發展仍處于起步階段,伴隨著“租金貸”“高收低出”等突出問題和行業亂象。一方面應統籌考慮,加大房源供給,向低收入群體和新市民群體傾斜;另一方面,應著力完善行業信用評價機制,健全長租公寓企業資金監管機制,在保障相關租房者權益的同時,防范系統性金融風險。 

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                  行業頑疾待整治 

                  “租金貸”是長租公寓企業以租客租金穩定性作為籌碼,從第三方貸款平臺獲取貸款,保證平臺的現金流來源。這種高風險經營行為在行業內普遍存在。2019年底,長租公寓品牌青客公寓和蛋殼公寓先后赴美上市,根據兩家企業的招股書,“租金貸”是這兩家企業的最大現金流來源。 

                  在這一模式下,租客是貸款人,租客支付租金實際相當于還貸。一旦長租公寓平臺運營出現問題,將產生連鎖反應,從貸款平臺到租戶到房東都會受到牽連。 

                  長租公寓行業另一大隱患是“高收低出”運營模式,以高價從房東手中收得房屋,再以相對較低的價格出租給房客。58同城首席執行官姚勁波說,一些長租公寓運營方采取“高進低出”等高風險經營模式搶占市場,資金鏈斷裂現象時有發生,租房者被無故驅逐等情況屢見不鮮。部分租賃企業大量囤積房源,哄抬租金,擾亂市場秩序。 

                  共青團中央維護青少年權益部部長王鋒說,對租賃企業“長收短付”“租金貸”等交易要求,租房青年缺乏應對經驗。一旦出現糾紛,青年租戶可能面臨無家可歸、經濟損失和征信受損等多重難題。他建議,從房源供需保障、規范中介平臺市場行為、加強行業監管等方面,切實解決租房青年安居痛點。 

                  立信會計師事務所首席合伙人朱建弟認為,“租金貸”應及時納入金融風險監管體系,明確監管主體,同時強化貸后資金使用管控。應強制要求運營方將資金托管給相關金融機構,防止長租公寓企業利用“租金貸”無序擴張,遏制金融風險,細化各方的監管職能,形成監管合力。 

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                  落實“租購同權”引導行業健康發展 

                  實行購租并舉,培育和發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容。2020年中央經濟工作會議進一步明確,規范發展長租房市場,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,強調土地供應要向租賃住房建設傾斜,同時提出要降低租賃住房稅費負擔。 

                  姚勁波認為,租房者在享受公共資源特別是子女教育權利、社會福利等方面,仍與購房者存在顯著差異。短期內,地方政府應重點保護租房者基本權益,強化治理“隨意漲房租、突然被驅逐”等亂象;在中長期,各地可根據公共設施完備情況,逐步將公共服務與房產所有權松綁,推進其直接與人綁定,進而縮小租購之間權益差,促進落戶及教育、醫療等重點公共服務均衡化,實現以人為本的公共服務資源配置。 

                  復旦大學管理學院產業經濟學系教授駱品亮認為,長租公寓作為連接房源與租客的平臺,不管采取何種運營模式,其價值都不應局限于解決信息不對稱或單純提供房源,而應通過強大的資源整合能力,充分利用平臺的網絡效應、平臺效應和鎖定效應,在提供基礎服務的同時,滿足用戶的多元需求,與用戶建立穩定的租賃合作關系。 

                  在監管層面,駱品亮建議,強化準入管理,完善長租公寓準入門檻設置,從源頭上防范風險。長租公寓的運營主體多元,既包括傳統房地產開發商、酒店集團,又包括互聯網企業等新入局者。目前行業進入門檻過低,許多經營企業缺乏一定的資質和經驗,導致問題頻發。對于運營風險的控制,要從提高準入門檻入手。 

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                  大城市需要有“小確幸” 

                  在增加供給方面,部分省市動作頻頻,一些國企入局進場。上海城投開發建設的4000余套長租公寓已接近尾聲,此外還有包括上海地產、上海張江、越秀地產在內的眾多地方國企進軍長租公寓行業。國企開發的長租公寓項目普遍規模大、標準高,這將成為住房租賃市場的穩定器和壓艙石。 

                  許多是上海市長寧區一家博物館的講解員,在入住晨飛公寓前,她租住在寶山區,每天通勤約需兩個小時。“2015年,我聽說可以申請人才公寓,就申請了這里,經過一年等待,2016年入住。”許多現在每天步行十幾分鐘就能到工作單位,生活質量大大提升。 

                  晨飛公寓位于上海市長寧區昭化路,這一項目原為飛樂音響廠房,2012年開始改造,2014年完成。目前,這一長租房項目共有229套房源。其中,面積30平方米的小戶型公租房占60%左右,40平方米和50平方米戶型各占兩成左右。長寧公共租賃住房運營有限公司辦公室主任吳悅慧介紹,晨飛公寓租金約為周邊同類型房屋租金的一半到2/3。 

                  在上海,類似的優質長租房面臨供給不足的問題。晨飛公寓229套房源中,已出租93%左右,房源緊張,新租戶要租住,普遍要輪候半年到一年。吳悅慧說,晨飛公寓是長寧區開發的第一個公租房項目,但開發之初,對于年輕人需求預估不足。“比如沒有配備足夠的健身設施和公共活動空間。以后開發的項目應該就會考慮到這些因素。” 

                (責任編輯:楊奇奇)

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